Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu Q4 2019 UBS

Tạp chí cung điện tự hào khi có Alexander Karolik Shlaen, người sáng lập Panache Management Pte Ltd có trụ sở tại Singapore, tham gia vào các dự án đầu tư bất động sản và công nghệ, viết những suy nghĩ của ông về Báo cáo Chỉ số Bong bóng Bất động sản UBS 2019 này. Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu UBS được công bố đầu năm nay cung cấp cho chúng tôi một số lưu ý về Singapore, Tokyo và Hồng Kông, các thành phố châu Á duy nhất trong chỉ mục. Giá Tokyo tăng trong 4 đến 5 năm qua mặc dù nhân khẩu học tiêu cực của Nhật Bản cuối cùng sẽ kéo giá bất động sản xuống. Hầu hết dòng người đổ vào Tokyo là do người dân địa phương từ bỏ các thị trấn nhỏ hơn và chuyển đến trung tâm kinh tế khổng lồ này.

Khả năng phục hồi bất động sản của Singapore

Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu UBS đưa thị trường nhà đất vào một viễn cảnh dài hạn và được thiết kế để theo dõi rủi ro của bong bóng giá bất động sản tại các thành phố toàn cầu, - - UBS

Ngoài ra, người mua nước ngoài rất tích cực trong tài sản dân cư, nhưng một số người có thể tự hỏi họ sẽ bán ai trong vài năm nữa khi tìm lối ra. Nhiều khả năng người dân địa phương sẽ không mua, và họ chắc chắn đã thắng được khả năng lấp đầy khoảng trống sẽ được tạo ra ngay cả khi một phần của các nhà đầu tư hiện tại quyết định bán. Mặc dù hầu hết mọi người sẽ thấy Nhật Bản hấp dẫn hơn như là một điểm đến du lịch và các khách sạn có vị trí chiến lược sẽ được cho thuê tốt từ lợi nhuận theo kiểu Airbnb.

Mark Haefele, giám đốc đầu tư của UBS Global Wealth Management cho biết, ở cấp độ toàn cầu, sự không chắc chắn về kinh tế đang vượt xa ảnh hưởng của việc giảm lãi suất đối với nhu cầu nhà ở đô thị.

Hồng Kông như luôn luôn tăng cao trong các loại chỉ số với chỉ số tài sản rất tích cực. Nhưng chúng ta vẫn phải thấy bất kỳ sự giảm giá nào trong thành phố có nhu cầu mãi mãi này, rằng ngay cả tình trạng bất ổn xã hội chưa từng có cũng không có vẻ như ảnh hưởng đến giá cả tầng bình lưu của nó. Mọi người nên tự hỏi liệu giá cả có bong bóng hay không, hay chỉ là kết quả của nhu cầu thực sự, mạnh mẽ đối với tài sản ở siêu thành phố này. Và không còn nghi ngờ gì nữa, người Hồng Kông phải trả giá đắt cho ngôi nhà của họ. Họ sẽ cần 22 năm làm việc để mua căn hộ tương tự trong thành phố của họ, nơi sẽ mất một người Singapore chỉ 12 năm.

Thông tin về người lao động có tay nghề và cách anh ta / cô ta sẽ cần kiếm sống để mua một tài sản

Điều đó đưa chúng tôi đến Singapore. Trong số tất cả 24 thành phố trên thế giới trong Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu của UBS, chỉ có bốn thành phố có giá trị hiện tại của tài sản dưới mức chi phí trong năm 2008. Bốn thành phố này là Milan, Chicago, Dubai và Singapore. UBS chỉ ra rằng giá là công bằng cho thị trường Singapore, nhưng độc giả nên lưu ý rằng trong khi các thành phố khác được nêu trong chỉ số được tính theo nghĩa rộng của thị trường bất động sản của họ, thì ở Singapore, khoảng 80% thị trường thuộc chính phủ cơ quan kiểm soát, cái được gọi là Hội đồng Phát triển Nhà ở, hay HDB.

Điều đó có nghĩa là chỉ có 20% thị trường bất động sản Singapore nằm trong thị trường tư nhân. Đại đa số người dân Singapore sở hữu và sống ở HDB, trong khi một tỷ lệ nhỏ người Singapore sống trong các căn hộ và đất đai. Phần lớn các căn hộ được cho người nước ngoài thuê, những người bị giới hạn bởi các quy định để mua hoặc thuê HDB. Do đó, việc tính toán mất bao nhiêu năm để mua một tài sản ở Singapore không hoàn toàn chính xác ở đây, vì phải mất ít năm hơn nhiều để người dân địa phương mua HDB được trợ cấp của họ. Cân nhắc những điểm này, khá rõ ràng rằng thị trường tư nhân ở Singapore thấp hơn giá trị thực của nó. Singapore đang chứng tỏ mình hết lần này đến lần khác có giá cả tương đối phải chăng trên phạm vi toàn cầu. Nhưng giá won đã tăng lên bất cứ lúc nào sớm do các biện pháp làm mát khắc nghiệt tại chỗ. Những biện pháp này có trách nhiệm đưa giá thị trường tư nhân xuống dưới giá trị thực của chúng, như chúng ta có thể thấy từ so sánh chỉ số này. Ngoài ra, trong khi giá Singapore giảm trong 10 năm qua, thu nhập của người dân địa phương tăng lên. Tôi ước tính sự đánh giá ổn định giữa trung và dài hạn của giá bất động sản. Ngoài ra, tôi dự đoán lãi suất sẽ mềm trong nhiều năm tới, điều đó có thể đẩy nhanh sự đánh giá của thị trường bất động sản hạn chế và hấp dẫn này. Đọc về Alex Shlaen từ những câu chuyện khác ở đây.

Chuyên gia sang trọng chuyên mục - Alexander Karolik-Shlaen

Về Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Giám đốc điều hành MBA, là người sáng lập Panache Management Pte Ltd có trụ sở tại Singapore, đại diện cho các dòng thiết kế của Aston Martin, Tonino Lamborghini Casa và Formitalia ở châu Á. Panache Management tham gia vào các dự án đầu tư bất động sản và công nghệ và cung cấp nội thất và thiết kế sang trọng cho bất động sản độc quyền, máy bay phản lực tư nhân và siêu du thuyền. Shlaen đã xuất hiện trên nhiều phương tiện truyền thông khu vực và toàn cầu và đã viết chuyên mục Luxury Expert của các tạp chí kinh doanh khu vực kể từ năm 2009. Ông cũng là chủ tịch của hội đồng thẩm phán vì giải thưởng bất động sản châu Á và thường xuyên được tham dự các diễn đàn kinh doanh được thành lập. Tìm hiểu thêm về PanacheManage.com

Một cái nhìn sâu sắc khác: Danh sách Sothwards, International International, Singapore.

Han Huân Mei, Giám đốc, Nghiên cứu, Danh sách Sotheby

Bong bóng giá được biết là xảy ra ngay bây giờ và sau đó ở hầu hết các thị trường bất động sản - dấu hiệu của điều này bao gồm sự tăng giá nhà đất với tốc độ nhanh hơn so với sự gia tăng của thu nhập, lãi suất thấp, cho vay thế chấp quá mức, thanh khoản cao và dòng nước ngoài quỹ.Biểu đồ của UBS cho thấy Hồng Kông, Munich, Toronto, Vancouver và Amsterdam là năm thành phố đắt đỏ nhất năm 2018 do giá nhà ở tăng nhanh. Ở đầu kia của thang điểm, Chicago được xếp hạng là "đánh giá thấp" trong khi Milan, Singapore và Boston được coi là "khá có giá trị. Thị trường dân cư Singapore là một thị trường tự do có kiểm soát vì chính phủ giám sát chặt chẽ và sẽ can thiệp để đảm bảo sự ổn định và tăng trưởng giá bền vững. Các biện pháp can thiệp là cần thiết để giữ giá nhà riêng trên một mức thậm chí trong bối cảnh thanh khoản cao của các khoản đầu tư trong hệ thống. Lúc nào cũng vậy, Singapore Cùng với tình trạng trú ẩn an toàn khiến nó trở thành điểm đến thuận lợi cho đầu tư bất động sản. Các biện pháp làm mát như thắt chặt tài chính và áp thuế tem cao hơn đã khá thành công ở Singapore, nhưng không phải ở các thành phố khác như Hồng Kông và Vancouver.

Phần Lan Singapore vẫn thuộc nhóm có giá trị khá cao, tương đối không thay đổi về rủi ro bong bóng. Thị trường dân cư Singapore là một thị trường tự do trong một môi trường được kiểm soát vì chính phủ giám sát chặt chẽ và sẽ can thiệp để đảm bảo sự ổn định thị trường ổn định và tăng trưởng giá bền vững. Các biện pháp can thiệp là cần thiết để giữ giá nhà riêng trên một mức thậm chí trong bối cảnh thanh khoản cao của các khoản đầu tư trong hệ thống. Lúc nào cũng vậy, Singapore Cùng với tình trạng trú ẩn an toàn khiến nó trở thành điểm đến thuận lợi cho đầu tư bất động sản. Các biện pháp làm mát như thắt chặt tài chính và áp thuế tem cao hơn đã khá thành công ở Singapore, nhưng không phải ở các thành phố khác như Hồng Kông và Vancouver. Một cách tương đối, một thị trường dân cư quá đắt có thể phải đối mặt với rủi ro lớn hơn khi chúng ta phải đối mặt với những cơn suy thoái do cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung kéo dài và Brexit không có thỏa thuận. - Han Huân Mei, Giám đốc, Nghiên cứu, Danh sách Sothebyùi International Realty.

Tăng trưởng giá UBS 2019

Khi chúng ta đối mặt với những cơn suy thoái kinh tế do chiến tranh thương mại Mỹ-Trung kéo dài và Brexit không có thỏa thuận, sẽ khó khăn hơn để điều chỉnh một thị trường dân cư quá đắt để làm cho nhà ở có giá phải chăng hơn.

Đóng hộp: Chuyện gì xảy ra ở APAC

Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu của UBS nêu rõ: Điểm số chỉ số bong bóng không tăng ở các thành phố APAC trong bốn quý vừa qua. Tại Hồng Kông, đà đã giảm và giá đã giảm nhẹ kể từ giữa năm 2018. Tuy nhiên, mặc dù thành phố vẫn nằm trong lãnh thổ rủi ro bong bóng, do giá đã tăng gấp đôi trong 10 năm qua, không có xu hướng đảo ngược cơ bản trong tầm nhìn. Tuy nhiên, biến động giá cao hơn có khả năng trong vài quý tới. Ngược lại, thị trường nhà ở Singapore đã ổn định đáng kể trong vài năm qua. Thắt chặt quy định đã chứng minh hiệu quả và kiềm chế tăng trưởng giá quá mức. Giá thực tế về cơ bản là tương đương với năm 2012, như vậy thành phố vẫn nằm trong lãnh thổ có giá trị hợp lý. Ở Sydney, một thành phố nằm trong lãnh thổ rủi ro bong bóng chỉ hai năm trước, giá cả đang lao dốc. Họ đã sửa chữa bằng một con số hai chữ số trong vòng một năm, làm giảm đáng kể chỉ số. Hoạt động mua nước ngoài thấp hơn và cho vay thế chấp chặt chẽ hơn tiếp tục làm giảm nhu cầu tổng thể. Ngược lại, giá tại Tokyo đã tăng 5% mỗi năm kể từ năm 2014, tách ra khỏi phần còn lại của đất nước. Kết quả là, thị trường đã gia nhập nhóm các thành phố rất không phù hợp và định giá đã tăng lên.